이번 호에는 서민생활보호법(고리이자대부업·제한법, 상가임대차보호법, 권리금 보호법 등)인 ‘주택(아파트)임대차보호법’을 알아본다. 일명 ‘주임법’은 1981년에 제정 시행됐다. 목적은 ‘주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 ‘민법’에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(제1조)’.

이 법을 적용받는 크게 세가지 주거용 건물이다. 첫째 주거용 건물 (보증금 또는 월차임 액수와 상관 없음), 둘째 미등기 주거용 건물, 셋째 무허가 주거용 건물‘이다. 특히 주거용 건물이라 함은 개인주택(농가주택을 막론하고), 집단아파트, 연립주택, 주거용 방이 있는 점포 등이다.
특히 사회적 약자나 서민층인 임차인(통상 세입자이라 부름)의 보호가 주목적이다. 그래서 ‘대항력(다른 사람에게 내 집이라고 권리를 주장할 수 있는 능력 부여)’을 보장하고 있다. 이 법은 ‘민법에 대한 특별법으로의 성격과 동시에 일종의 사회보장법의 성격’이다.

▲ 첫째, 대항력 부여(확정일자, 제3자 보다 우선권)
대항요건(집주인인 임대인에게서 건물인도(이사후 거주) + 전입신고)을 갖춘 경우 익일(다음 날)부터 효력이 발생한다. 위 두가지와 확정일자(국가가 입주 보장)까지 받으면 대항력이 발생한다. 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있다. 즉, 주택이 다른 사람에게 매도가 된 경우에도 권리가 보장된다.
이같이 대항력을 갖추려면 임대차계약서를 법원등기과, 시군청, 읍면동사무소에서 ‘확정일자’ 소인(도장)을 받은 후에는 임차주택이 경매(법원), 공매(자른 기관)되는 경우라도 그 주택의 환가대금에서 후순위 물권자보다도 우선해 임대보증금을 받을 수 있다. 임차권등기(아래 설명)를 하지 않아도 동일효과가 있을 뿐 아니라 어떤 경우에 있어서는 등기보다는 유리한 경우도 있는데 임차권 등기에 없는 지상 대지의 환가에서도 배당을 받을 수 있다.

▲ 둘째, 최우선 변제권 부여(정부 정한 보증금 이하)
임대보증금이 정ㅂ에서 정한 금액 이하 소액인 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다 단, 법원 경매나 다른 기관(은행이나 자산관리공사 등)의 경공매 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못하는 것이 문제이다.

▲ 셋째, 임차권등기 명령제도(다른곳 이사와 전출해도)
대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 사정상 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우 우선변제권을 상실하게 되었다. 99년 이런 문제점을 해결하기 위하여 임대차 계약기간 종료후 ‘임차권등기명령제도’에 필요한 서류를 갖추어 법원에 신청함으로 임대인 동의없이 등기할 수 있다. 그후 다른 곳으로 이사를 가거나 전출하더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다.

▲ 넷째, 임대차 기간(거주 2년 최소 2년 보장)
임차인은 기간을 정하지 않은 임대차의 기간을 2년으로 주장할 수 있으며 또한 1년 미만으로 정한 경우에 임차인(세입자)은 임대인(집주인)에 대해 2년 또는 2년 미만 모두 주장할 수 있다

▲ 다섯째, 월차임 전환 산정률 제한(전세시 보증금을)
임대인은 연 10% 이율 또는 한국은행고시 기준금리 14%중 작은 비율이자를 적용된다.

▲ 여섯째, 계약갱신 요구권(묵시적 계약 등)
임대인은 차임(즉 월세)과 보증금은 증액청구는 1년에 5%를 초과할 수 없다. 즉, 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다.
묵시적 갱신(계약기간 종료전 갱신없이 임대인과 임차인 승인)이 인정되며 이 경우에 임대차 기간은 2년으로 본다. 이 경우 임대인은 임차인에게 계약 종료 6월부터 1개월 전까지 재계약을 통지를 하지 않거나, 반면 임차인이 임대인에게 계약 종료전 1개전까지 재계약 의사 없을 경우 성립된다.
이같이 묵시적 갱신(재계약)이 성립한 경우 임차인은 임대인에게 갱신후 거주기간 2년간 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있으며 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

▲ 지역에 따른 최우선변제금액
△ 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 보증금 4,000만원 이하인 자에 대하여 주택가격의 1/2 범위 내에서 1,600만원
△ 광역시(군 지역과 인천광역시 지역 제외) : 보증금 3,500만원 이하인 자에 대하여 주택가격의 1/2 범위 내에서 1,400만원
△ 그 밖의 지역 : 보증금 3,000만원 이하인 자에 대하여 주택가격의 1/2 범위 내에서 1,200만원

▲ 임차권의 승계
매매나 교환ㆍ상속ㆍ판결ㆍ경매 등에 의해 집의 소유권이 다른 사람에게 넘어가더라도 원래의 집주인과 계약한 임대차 내용은 그대로 유지된다. 주택에 대해서는 특별히 보호할 목적으로 민법에 특례규정을 더하여 주택임대차보호법이라는 특별법 제정.
임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 피상속인의 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 2촌 이내로 제한한 것은 임차인과 동거생활을 하고 있지 않던 3촌 이상의 상속권자들이 사실상 혼인관계자를 쫓아내지 못하도록 한 것이다.
상속순위는 민법에 따르고 승계는 임차인 사망즉시 법률상 당연히 승계되는 것이므로 별로도 승계의사표시를 할 필요는 없다. 임차권이 승계된 경우에는 임대차 관계에서 생긴 채권, 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.

▲ 임차인에게 불리한 계약은 모두 무효
또 본법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 라고 규정함으로 민법의 계약자유의 원칙을 배제시켜 임차인이 임대인과 대등한 지위를 보장하였고, 이는 임차인의 주거생활안정을 강력하게 보장할 것을 궁극 목적으로 하고 있으므로 그 기본정신에 충실하여 임차인보호의 측면에서 사회 보장법률이라고 할수 있다.
주택임대차보호법의 궁극적목적은 국민의 주거생활안정을 보장함에 있으므로 (본법제1조) 계약자유의 원칙이 제한된다.
/김주선, 법(인권)학자, 공인중개사 및 지도강사