이번호는 서민과 소상공인 상가건물 임대차 보호법과 권리금 보호법, 주택 및 상가 임대차 표준계약서를 소개한다. 그동안 ‘주택임대차. 고리사채업, 상가임대차’ 사회적 약자 및 서민들이 많은 피해를 보아왔다. 이에 정부는 ‘비인권 제도’를 계속 보완하고 있다. /편집자

지역상가 수천 곳도 혜택받아, 분쟁 해결
주인 권리금 회수 방해시 손해배상도 강제

1. 상가(건물)임대차 보호법

이번 호는 ‘상가건물임대차보호법’을 알아본다. 특히 ‘주택임대차보호법과 대부업법(고금리제한법)’ 등과 함께 민생 3법으로 사회적ㆍ경제적 약자인 상가건물 임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정한 법이다.

임대인의 계약 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 미반환 등으로 발생하는 임차인의 피해를 막는 것이 주요 목적이다. 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아니며 ‘영업용 건물’의 임대차로 보증금이 일정 금액 이하인 임대차 계약에 적용된다.

‘상가건물임대차보호법의 임대차보호’ 제도는 다음과 같다. 첫째, 임차인의 대항력으로 상가건물 임차인이 임대차 계약 사실을 법원에 등기하지 않은 경우에도 건물의 인도를 받고 세무서에 사업자등록을 신청한 때는 그다음 날부터 ‘제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리’가 인정된다.

둘째, ‘임차인의 계약갱신 요구권’으로서 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 규정하고 있다. 1년 미만 계약은 1년으로 본다. 즉 임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 임대인은 임차인이 계약만료 1~6개월 사이에 재계약을 정당한 사유없이 거절할 수 없다.

셋째, 임차인이 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 ‘확정일자(사업자등록 관할 세무서)’를 받으면 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 갖게 된다. 넷째, 법 적용 대상 임차인 중에서도 소액임차인은 요건만 갖추면 확정일자를 받지 않더라도 모든 권리자보다 우선하여 ‘경매가액의 1/3 범위 내’에서 보증금 중 일정액을 변제 받을 수 있는 권리’를 갖게 된다.

다섯째, 임대료가 현실과 차이가 많을 경우 계약 당사자는 임대료 증감을 청구할 수 있으나 ‘증액은 9% 내’에서만 할 수 있으며 증액 후 1년 이내에는 다시 증액’을 청구할 수 없다. 마지막으로, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용하는 ‘산정률을 연 15% 이내’로 제한하여 임차인을 보호할 수 있도록 하였다. 전대차(임차인이 집주인 동의얻고 다른 사람에게 주는 임대차)도 같다.

2. 상가 임차인의 권리금 5년 보장

지난 1월 새정치민주당 민병두 의원이 ‘상가권리금 보호에 관한 법률(안)’을 대표 발의한 가운데, 정부(법무부)는 지난 9월 24일 전국 모든 영업건물에 대해 주인과 임차인간 ‘계약(부동산임대차 계약’시 ‘권리금액 명시 표준계약서’를 사용하도록 강제했다(내년 초부터 시행 예정).

상가권리금보호법(안) 제10조(권리금의 정의)의 3항 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용,영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’로 규정했다.

상가 권리금의 유형은 네가지로 나눴다(바닥권리금 : 장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성, 영업권리금 : 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가, 시설권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가, 이익권리금 : 미래에 창출될 이익을 기준으로 산정 1년분의 영업이익).

또 임차인에게 부여되는 권리는 세가지로 나눴다. ‘사전적 보’호로서 임차인의 권리금 회수기회 보호 강화, ‘사후적 보호’로서 임대인에 대한 권리금 피해구제 방안 마련, 지속 가능한 권리금 보호를 위한 인프라 구축이다.

상가임대차 보호법상 임대인의 갱신거절 사유가 있는 경우는 ‘임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 경우, 임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인이 보상을 제공하고 합의한 경우, 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우, 임차인의 고의, 중과실로 건물이 파손된 경우, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우, 임대인이 안전, 재건축 등의 사유로 건물을 점유해야 하는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’등이다.

이번에 새로 추가된 사항은 ‘신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우, 임대인이 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우’다.

특히, 돋 보이는 것은 임차인에 대한 ‘임대인의 협력의무 부담’이다. 즉 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 적극 협력할 의무를 부담해야 한다. 그러나 ‘임대차 종료후 2개월과 임대인이 종료 3개월전 갱신거절의 통지한 경우’는 제외된다.

나아가, 임차인 권리금 피해구제를 강화하기 위해 임차인에 대한 임대인 권리금 회수 방해시 손해배상 청구권 신설됐다. 임대인이 임차인(상인, 세입자) 에 대한 협력의무를 위반하여 법률에 규정된 권리금 회수 방해행위를 하면 ‘손해배상 책임’까지 진다는 것이다.

이에 임대인에게 금지되는 ‘방해행위 행태’는 네가지다(임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금 요구나 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규 임차인으로 하여금 권리금을 지급하지 못하게 한 경우, 임차인이 주선한 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 경우, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부한 경우).

또 권리금의 산정기준은 ‘국토해양부 고시’에 의해 산정한다(권리금의 평가 : 유형적 재산가액 + 무형적 재산가액, 유형적 재산 : 시설비, 비품 등에 대해서는 구입원가에서 감가 상각하여 평가하거나, 중고거래 가격으로 평가, 무형적 재산 : 임대차 계약 종료 시점의 영업이익 수익환원법, 인근 점포의 권리금 수준을 고려하여 평가(거래사례비교법).

실제 평가시에는 ‘전문기관이 현장조사 실시, 해당 점포의 매출액, 고객수, 시설 상태 등 현황 조사, 인근 점포의 권리금 거래 실태 및 수준 조사’등 세가지 방법으로 한다. 특히 각종 문제에 대해 다툼이 있을때는 임차인은 정부(안전행정부) 분쟁조정기구에 의뢰 해결할수 있디. 정부(법무부)는 작년 7월부터 주택과 아파트 임대차 계약시 ‘주택임대차 표준계약서’ 사용을 의무화하여 서민을 보호하고 있다.

3. 상가건물 권리금 산정 구체 사례

사례 : 치킨 집을 5년간 운영한 임차인이 주선한 신규 임차인에 대해 임대인이 일방적 계약 거절할 경우 임차인은 분쟁조정을 신청한다. 이때 ①유형적 재산 : 1,000만원(튀김기 등 설비 및 인테리어 잔존가치)과 ②무형적 재산 : 3,000만원이라면,

계산방식 : [(해당 점포의 월 매출액(1,000만원) - 비용(500만원)] *6개월 (주변 상가의 권리금 수준이 통상 월 순이익 *6개월임을 감안)→권리금 수준(손해배상액의 상환) : 위 ①+② = 4,000만원이다.

현재는 서울 및 수도권, 기타 지역의 주택임대차보호법 임차인의 최저 보장액에 따라 환산보증금(임대차 보호법상 보증금과 월차임 중에 월차임을 환산 계산법으로 환산하여 산출된 보증금, 즉 보증금 + 월세 *100)을 각각 규정했다.

올 1월 개정 시행된 상가임대차보호법상에서 보호를 받는 최우선 변제 소액임대보증금은 ‘서울 4억원내(6500만원 이하 2200만원), 수도권 과밀억제권 3억원내(5500만원 이하 1900만원, 광역시 2억4천만원내(3800만원 이하 1300만원), 기타 지역·삼척동해 경우(소규모 시군 농어촌 지역) 1억8천만원내(3000만원 이하 1000만원)이다.

환산보증금 보호금액은 위 상가임대차보호법상 보호범위로서 위 서울시 4억원, 수도권 과밀억제지역 3억원, 광역시 2억 4천만원, 기타 지역(소규모 시군지역) 1억 8천만원 이하이다.

특히 환산보증금 계산 방법은 역시 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법과 같이 최우선 변제 소액보증금과 동일하다. 즉 ‘임대차보증금 + (월차임 *100)이다. 예로, 임대보증금 3000만원/월세 200만원이면, 3000만원 + (200만원 *100=2억원) = 2억3천만원 임을 참고 바란다.

한편 올 1월 개정 시행된 주택임대차보호법상 소액 임차인 범위와 우선변제금은 ‘서울은 9500만원 이하 경우 3200만원, 수도권 및 과밀억제권은 8500만원 이하 경우 2700만원, 광역시는 6000만원 이하 경우 2000만원, 기타 지역·동해삼척시 경우 4500만원 이하 경우 2500만원’이다.

상가권리금을 보호 받자면 법상 우선 ‘대항력(사실상 점유+ 사업자등록)’을 갖추어야 한다. 첫째 상가임대차계약서를 세무서에서 확정일자를 받아야 한다. 둘째, 환산보증금이 일정액 이하여야 한다, 셋째 배당요구 종기일까지 배당요구 해야 한다 등 주의가 요망된다 하겠다.

신규 사업자 경우 ‘사업자등록 신청서(세무서), 임대차계약서 원본(임대인과 임차인 계약서), 사업허가증(시군구청), 사업장도면, 신분증’ 및 기존 사업자는 ‘사업자등록 정정신고서, 임대차계약서 원본, 사업장도면, 신분증’을 지참해야 하며 만약을 대비해 인장을 준비해야 한다.

4. 전국 580만명, 관내 수천 곳 혜택

정부는 지금까지 수십년간 가진 자(건물주인, 임대인, 갑)의 횡포로 인한 고질적인 서민피해를 방지하기 위해 지난 24일 경제관계 장관 회의에서 자영업자 대책을 확정 발표했다. 그동안 건물 주인이 임차인을 보내고 직접 상가를 운영하거나 건물 주인 바뀔 때 분쟁이 이만저만 아니었으나 동해삼척 지역 상가 임차인들도 혜택을 받게 됐다.

정부는 대책회의에서 “현재 우리나라 자영업자는 580만명으로 그 비중이 OECD평균의 2배 수준에 달하는데, 3년 내에 자영업자 절반 이상이 폐업하고 있으며 최근 들어서는 매출 감소,폐업 확대등 어려움이 더 커지고 있다”며 배경을 설명했다.

상가 임차인 권리금 보호 대책에 따르면, 자영업자의 애로 사항인 권리금의 보호를 위해 상가 임차인의 권리금 회수가 법적으로 보호하기 위해서다. 상가 임대인은 새로운 임차인에게 권리금이나 현저한 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 등 권리금 회수를 방해하면 손해배상을 해야 한다. 손해배상 기준이 되는 권리금 산정기준은 국토교통부 고시로 정한다.

현재까지 임차인이 아닌 임대인(상가건물 주인)이 권리금을 직접 받는 경우가 있다. 임차인이 새로 들어오는 임차인으로부터 권리금을 회수하려 해도 임대인이 상가를 빨리 계약하고자 방해를 하는 사례도 많았다.

또한 상가 임대인은 새로운 임차인이 보증금 또는 차임 지급능력이 없는 등 특별한 사유가 없는 한 기존 임차인이 알선한 새로운 임차인과 계약해야 하도록 하는 적극적인 협조 의무도 지게 된다. 협조하지 않게 될 경우 그에 응당한 손해를 배상해야 한다.

정부는 상가 임대인의 권리를 과도하게 침해하지 않기 위해 협력 의무 기한을 임대차 종료후 2개월, 임대차 종료 3개월 전에 갱신 거절을 통지한 경우등으로 제한하기로 했다 또한, 환산보증금 규모에 관계없이 모든 임차인에 대해 건물주가 변경된 경우에도 상가임대차보호법이 정한 5년(계약갱신보호기간) 계약기간이 보장된다.

5. 동해·삼척시 상가 약 7500여개 대상

끝으로, 본지는 지난 2000년대 초 동해지역 상가 및 삼척시 상가 실태를 조사한바 있다. 당시 동해지역은 4500여개와 삼척지역은 2000여개 정도였다. 최근 10여년간 시내권에 상가건물이 많이 증가해 현재 동해지역은 5000여개 및 삼척지역은 2500여 곳 등 7000여개로 추정된다.

동해시 인구 9만5,000여명에 삼척시 인구 7만3,000여명 등 약 17만명이다. 특히 이들 상가는 식당, 옷, 치킨, 주점, 휴대폰, 전자제품, 미용실 등등 여기에 종사하는 동해 삼척시 상공인(임차인) 수는 구체적으로 정확히 알수 없지만 약 3~4여만명 정도로 보인다.

그러니까, 직접 상가 권리금을 보호받는 대상은 서민들이다. 필자가 대학원 졸업후 8년째 무료 법률상담 분야는 부동산 민원이 가장 많았다. ‘주택임대차보호법’을 적용받는 세입자(임차인)들과 ‘상가임대차보호법’을 적용받는 임차인(상인)들이다. 이중 아파트 경매입찰로 피해를 입은 세입자들과 권리금으로 피해를 입는 임차인들로 많이 구제했다.

또한 대부분 건물주인들은 상가를 임대차 계약할 때 임대료 수입을 줄여 세금을 탈루하고자 하는 ‘다운계약이나 이중계약’ 피해도 꽤나 있었다. 특히 ‘다운계약’이란 보증금과 월세를 줄이는 ‘이중계약(일명 이면계약)’으로서 정상적인 계약과 비정상적인 계약 등 2개를 작성하는 것이다.

정부(법무부)는 작년 7월부터 주택과 아파트 임대차 계약시 ‘주택임대차 표준계약서(전·월세)’ 사용을 의무화하여 서민을 보호하고 있다. 또 정부(국세청)는 내년 초부터 ‘상가권리금 보호법’ 시행에 이어 상가임대차 계약시 상가임대차 표준계약서(전·월세) 사용을 의무화하여 상가건물 주인(임대인) 임대소득을 투명화하고 탈세를 방지하기로 했다.

정부(국세청)는 ‘상가권리금 보호법’ 시행에 이어 상가임대차 계약시 상가임대차 표준계약 사용을 강제하는 이유는, 서민과 소상공인 권리를 보호하고 상가건물 주인(임대인)의 임대소득을 투명화하고 탈세를 방지하기로 했다.

앞으로, 내년부터 지역(관내) 상가건물을 가지고 있는 주인들과 임차인간 임대차 계약시 시청이나 읍면동 사무소, 세무서, 공인중개사 사무소(부동산)등에서 ‘상가임대차 표준계약서’를 받거나 컴퓨터(인터넷)로 출력해 작성하면 되고 표준계약서는 영업신고시 시청이나 세무서에 제출해야 한다. 만약 규정을 위반할 경우 과태료가 부과됨을 알아야 된다.
김주선/ 법(인권)학자, 공인중개사 및 지도강사